こんにちは。
今日は、不動産を購入するときにチェックしておいたほうが良いオススメポイントを記載しようと思います。買い替えにも別記事でまた少し触れますが、今回のメインは初めて家を買おうとしている方にチェックしていただきたいポイントとなります。
物件の選び方
まずは物件の選び方です。長く住み続ける不動産。失敗したくないという思いは誰しもありますね。
確認しておくことはありますが、神経質になりすぎると良い物件があっても購入に踏み切れません。何を主軸にするかを明確にしましょう。大きく分けると立地・価格・広さが主軸となります。
立地
普段の生活で最重要視するものを３～４個選出しましょう。例えば通勤（駅までの距離や乗り換え回数）買い物（スーパーが徒歩5分圏内にあること）環境（アレルギーがあるので大通りなど排気ガスから離れたい）程度で良いです。
次に、上記以外で先5～6年でよく利用しそうなものをピックアップしましょう。産婦人科・小児科（出産の予定がある）学校（小中学校が近い）趣味（スポーツジムやバーなど娯楽施設）
上を念頭に物件探しをします。
探すサイトはスーモが一番探しやすいと思います。上記パターンの場合、最重要視からピックアアップします。まずは通勤は路線検索から探しましょう。会社や事務所の最寄り駅から逆算して乗り換え１回、５０分以内の帰宅ができるところが良いと思います。経験上、乗換駅は小さな駅ではなくターミナル駅をオススメします。（東京、新宿、池袋、横浜などなど）乗り換えの待ち時間に夜食や必要なものの買い物が充実するからです。まずは路線がピックアップできました。
次に環境をピックアップします。路線がピックアップできていますので、その路線内の通勤５０分圏内の駅にある物件を選出しましょう。物件のサイトに飛ぶと「現地案内図」というようなボタンがどの物件でも上のほうにあります。それをクリックして物件がどういった環境に建つのかチェックしましょう。環境重視であれば「大通り沿いにないか、目の前の車通りはどの程度か、駅から坂道ではないか、極端に狭い道はないか」程度で良いかと思います。
ついでに最寄りのスーパーも近いか見ておきましょう。
これだけで１０物件以内に絞られるはずです。候補がまだ多いときは5～6年でよく利用しそうなもので挙げた病院やジムなども近隣検索をしてみましょう。
最初からジムや病院を主軸に探してしまうと候補が絞られすぎて１件も条件に当てはまらないなど、立地が決めれれません。最重要の3～4個だけで探しましょう。 ジムや病院など利用しているときは近くにないと不安で不便でしかたないかもしれませんが3～4年で頻度が落ち、やがて使わなくなっていきます。住んでいるうちに近くに新しくできることでも期待しながら3～4年お金をかけてタクシーなどで通うことをオススメします。
価格
物件を探すと何千万円という大きな金額なので、現状の数万円の家賃と比較して怖気ずいてしまう方が多いです。自分がいくらローンを組めるのかをしっかりと把握して予算決めをしましょう。
年収のうち何％がローンになってくるかという返済比率と呼ばれる基準があります。銀行はこれを基準にお金を貸し付けてくれます。年収額や金融機関によって返済比率何％以内に収まることという数値がかわりますが・・・こんな話をしだすと審査金利？実行金利？とかわけがわからなくなるので覚えなくて結構です。単純に以下に当てはめて電卓を叩いてみてください。
年収（例600万）×40％（変更不要）÷12（変更不要）÷40178（変更不要）＝4.9778485….という数字が出てきますがこれの4977（万円）の部分が単純に借り入れできる額と思っておいてください。但し、ローンは１０万円単位なので4970万円が借り入れ可能限度額となります。※年収＝源泉徴収票の一番左上の大きい数字。確定申告の方は売上ではなく必要経費など抜いた収入の額。年収のところだけご自身の年収に差し替えて電卓を叩いてみましょう。※45歳未満の方を対象とした計算方法です。45歳以上の方で借入限度額を知りたい方は別途計算しますのでお問い合わせフォームからその旨を記載してご質問ください。
ちなみに4970万円を満額で借りると35年ローンで月々約131,000の支払いになり、マンションであれば管理費修繕金がプラスされた金額が月々の総支払額となります。 支払金額のシミュレーションもスーモの支払いシミュレーションがオススメです。
支払額から逆算したい場合は以下に当てはめて計算してください。
支払い希望額（仮に15万）－管理費修繕費予定額（仮に2万）÷26400＝ローン金額（約4920万円）
管理費の目安はマンションによりますが1LDKで15,000 2LDKで19,000 3LDKで23,000くらいではないかと思います。
広さ
首都圏の家の広さはだんだんと変化しています。不動産価格の高騰により、すこしでも買いやすい値段にするためということもありますが、マンションの作り自体も進化しており大きな平米数がいらなくなっていることもあります。
例えば住戸の四隅にある柱です。築年数の古い中古物件を見に行くと柱が住戸の内側に入り込んでいる物件が多くみられます。一方で、今の物件を見ると住戸タイプにもよりますが、なるべく部屋外に柱を出しているプランが多くみられます。この柱ですが、実は内側に入り込んでいても外側に出ていても平米数の表記はほとんど変わることはありません。柱が内側にあれば現実に使える広さは失われているのですが、専有面積の平米数は壁芯という壁の中心線で図っているからです。中心で図れば柱が内側でも外側でもほとんど関係してこないというわけです。
そのため、今の3LDKは６０平米台が多いですが、古い中古マンションの70平米よりも現実に使える床面積は広かったりするのです。マンション選びは今は下記くらいの目安で探すことをオススメします。
1LDK＝27～33平米。 2LDK=46～56平米。 3LDK=65～73平米
物件の選び方（続き）
ここまでの条件で絞り込むとおのずと検索結果は3件以内くらいに収まると思います。
３物件くらいの候補に絞り込めたらモデルルームや販売センターに行ってみましょう。不動産屋に勤めていて自分自身の家も２度購入しておりますが、やはりモデルルームに行かないとイメージが明確にならずとても具体的な購入のイメージをつけることはできません。
モデルルームに行ったら買わないといけないかも・・・なんて怯える必要は全くありません。ただ、何件も回遊してしまっても労力だけ使ってしまうので「モデルルームで説明を聞いて、いいな・・・と思えたら買おう」という気持ちは持っておきましょうね。
今後の記事の予定
今後の更新についてですが、今回の記事に付随して購入するときのポイントで、「モデルルームや現地内覧会での図面と部屋の見方」「住宅ローン減税など購入の時のお金のメリットと注意点」をテーマに更新していきます。
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